โครงการพัฒนาทาวน์โฮมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี (Super Luxury Townhouse)
ทำเล: กรุงเทพกรีฑา (The New Beverly Hills of East Bangkok)

1. โอกาสทองในทำเลศักยภาพสูงสุด
ที่ดินขนาด 1 ไร่ 3 งาน (700 ตารางวา) ในซอยกรุงเทพกรีฑา 8 แยก 3 เสนอขายที่มูลค่า 97 ล้านบาท ถือเป็นสินทรัพย์ที่หาได้ยากในทำเลที่กำลังเติบโตสู่การเป็นศูนย์กลางที่อยู่อาศัยระดับหรูหราที่สุดของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก
การศึกษานี้ชี้ให้เห็นว่า การพัฒนาโครงการในรูปแบบ “ทาวน์โฮมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี 3-4 ชั้น จำนวน 16 ยูนิต” เป็นรูปแบบที่สร้างมูลค่าสูงสุดให้กับที่ดิน (Highest & Best Use) โดยสามารถสร้างผลกำไรสุทธิที่น่าดึงดูดใจประมาณ 21-24% ผ่านกลยุทธ์การสร้างผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างเพื่อเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่มีความต้องการสูงแต่มีคู่แข่งน้อย

2. ศักยภาพที่ดินและทำเลที่ตั้ง (Location & Site Potential)

• • ศูนย์กลางความมั่งคั่งแห่งใหม่: ทำเล “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” รายล้อมด้วยโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ (Wellington, Brighton) สนามกอล์ฟ และโครงการบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury ราคา 50-100 ล้านบาท ยืนยันถึงกำลังซื้อระดับสูงในพื้นที่
  •  การเชื่อมต่อที่ยอดเยี่ยม: เข้าถึงได้หลายเส้นทาง ทั้งถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า, มอเตอร์เวย์, และใกล้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีส้ม
  • กายภาพที่ดินที่โดดเด่น: ด้วยรูปทรงที่ดินที่เกือบเป็นสี่เหลี่ยมจัตุรัส (หน้ากว้างรวม 56 เมตร x ลึก 50 เมตร) เอื้อต่อการวางผังโครงการที่ยืดหยุ่นและมีประสิทธิภาพสูง สามารถจัดสรรเป็นโครงการปิด (Gated Community) ที่มีความเป็นส่วนตัวสูงได้ง่าย

3. กลยุทธ์ผลิตภัณฑ์ช่องว่างทางการตลาดที่ไร้คู่แข่ง

• • ปัญหาของตลาดปัจจุบัน (Pain Points):
  • บ้านเดี่ยวในทำเลนี้ราคาสูงมาก (เริ่มต้น 35-40 ล้านบาทขึ้นไป)
  • ทาวน์โฮมทั่วไปมีหน้าแคบ จอดรถไม่พอ และขาดความหรูหรา
  • ทางออกของเรา (The Solution): “Super Luxury Townhouse 16 ยูนิต”
  • วางตำแหน่งสินค้าในช่วงราคา 25 – 29 ล้านบาท ซึ่งเป็น Sweet Spot ที่ตลาดยังขาดแคลน
  • จุดขายหลัก (Key Selling Points):
    1. หน้ากว้างพิเศษ 6.5 – 8.0 เมตร: เทียบเท่าบ้านเดี่ยว รองรับการจอดรถ Supercar ได้ 3-4 คัน
    2. พื้นที่หลังบ้านลึกพิเศษ (Deep Backyard): ด้วยความลึกของแปลงที่ดิน สามารถสร้างสระว่ายน้ำส่วนตัว (Private Pool) หรือสวน Courtyard ขนาดใหญ่ได้ทุกหลัง
    3. ฟังก์ชันระดับ Penthouse: รองรับลิฟต์ส่วนตัว, Double Volume, และพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ (320-380 ตร.ม.)
    4. ความเป็นส่วนตัวสูง: เพียง 16 ครอบครัว ในรูปแบบ Cluster ที่ไม่แออัด

4. ความเป็นไปได้ทางกฎหมายและการวางผัง (Feasibility & Master Plan)
โครงการสามารถดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินขนาดเล็กได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยได้มีการศึกษาทางเลือกการวางผังแม่บท (Master Plan Options) ไว้ 3 รูปแบบ เพื่อตอบสนองกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน:

• • แบบที่ 1: The Horizontal Cluster (แนะนำ): ถนนเมนแนวนอน เน้นทิศทางลมและแสงแดดที่ดีที่สุด พร้อมสวนหลังบ้านลึก
  •  แบบที่ 2: The Vertical Grand Avenue: ถนนเมนแนวตั้ง เน้นความโอ่อ่าของมุมมองทางเข้าที่ทอดยาว
  • แบบที่ 3: The Private U-Court: ถนนรูปแบบตัว U เน้นความเป็นส่วนตัวสูงสุดเสมือนคอร์ทส่วนตัว
    ทุกทางเลือกปฏิบัติตามข้อกำหนดเรื่องถนนกว้าง 9 เมตร, ระยะร่น, และพื้นที่สีเขียวส่วนกลาง 5% อย่างครบถ้วน

5. ประมาณการทางการเงินเบื้องต้น (Financial Highlights)
(ภายใต้สมมติฐานการพัฒนา 16 ยูนิต อย่างระมัดระวัง)

• • มูลค่าโครงการรวม (Gross Development Value): ประมาณ 424 ล้านบาท
  • ต้นทุนโครงการรวม (Total Project Cost): ประมาณ 317 ล้านบาท (รวมค่าที่ดิน 97 ล้านบาท, ค่าก่อสร้าง, ค่าดำเนินการ, การตลาด ฯลฯ)
  • กำไรขั้นต้น (Gross Profit): ประมาณ 107 ล้านบาท (~25%)
  • กำไรสุทธิโดยประมาณ (Estimated Net Profit): 90 – 100 ล้านบาท
  • อัตรากำไรสุทธิ (Net Profit Margin): 21% – 24%
  • การลงทุนในที่ดินแปลงนี้เพื่อพัฒนาโครงการทาวน์โฮมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี เป็นโอกาสการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำเมื่อเทียบกับผลตอบแทน เนื่องจากตั้งอยู่ในทำเลที่มี Demand จริงรองรับ และตัวผลิตภัณฑ์ถูกออกแบบมาเพื่อแก้ปัญหาของตลาดและสร้างความแตกต่างอย่างชัดเจน นี่คือโอกาสในการเป็นเจ้าของโครงการระดับพรีเมียมในทำเลที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
    
    
    หมายเหตุ ข้อมูลนี้ เพื่อประกอบการพิจารณาความเป็นไปได้ ในการทำโครงการ การทำโครงการจริง จะต้องทำการศึกษาอย่างละเอียดอีกครั้ง

แผนที่ตั้งที่ดิน https://maps.app.goo.gl/b4TELJJ1v4WpZFJE9?g_st=ipc